Seit seinem Antritt als SPÖ-Chef im Juni 2023 und seiner Ernennung zum Vizekanzler im März 2025 hat Andreas Babler die Wohnungsfrage zu einem zentralen Bestandteil seiner politischen Agenda gemacht. Sein aktueller Mietpreisdeckel, der Kategorie-, Richtwert- und gemeinnützige Mieten im Jahr 2025 einfriert und in den Folgejahren nur minimale Erhöhungen (1 % im Jahr 2026, 2 % im Jahr 2027) erlaubt, wird von ihm als „wichtige Maßnahme“ gegen die „Teuerungswelle“ beworben. Babler argumentiert, dass rund 1,5 Millionen Österreicher durch diese Maßnahme etwa 140 Millionen Euro jährlich einsparen könnten. Anhand des Beispiels Berlins, wo ein ähnlicher Mietpreisdeckel 2020 eingeführt und dann vom Höchstgericht wieder aufgehoben wurde, zeigt sich aber auch, dass solche wirtschaftlichen Eingriffe am Markt oft mehr Schaden als Nutzen bringen können. Dieser Artikel beleuchtet nun die Problematik von Bablers Mietpreisstopp und der Politik der Bundesregierung, die hier weitgehend dem SPÖ-Narrativ folgt!
Die Politik mit dem Mietpreisdeckel, die auf den ersten Blick die Interessen der Mieter schützt, trägt alle Merkmale eines wenig durchdachten populistischen Ansatzes! Der Mietpreisdeckel verspricht schnelle Lösungen für ein komplexes Problem, aber ohne die langfristigen Folgen ausreichend zu berücksichtigen. Aus wirtschaftlicher Sicht steht Bablers Mietpreisstopp nämlich im Widerspruch zu den Prinzipien eines freien Marktes, der Eigenverantwortung und der nachhaltigen Wirtschaftsentwicklung. Der Wohnungsmarkt ist ja kein isolierter Sektor, sondern ein komplexes Gefüge aus Angebot, Nachfrage, Investitionen und Innovationen. Staatliche Eingriffe in dieses Gefüge wie ein Mietpreisstopp verursachen oft unerwünschte Nebenwirkungen, wie das Beispiel Berlin eindrucksvoll zeigt. Wenn sich Vermietung nicht rentiert, wird irgendwann schlicht weniger gebaut und statt leistbarer Wohnungen gibt es dann viel zu wenige freie Wohnungen.
Was plant die Bundesregierung und Wohnungsminister Babler?
Die österreichische Bundesregierung hat einen Mietpreisstopp eingeführt, der die Inflationsanpassung für über eine Million Wohnungen im Jahr 2025 verhindert, um Mieter vor steigenden Kosten zu schützen. Laut österreichischem Modell wären nämlich die Richtwertmieten im April um die Inflation des Vorjahres angepasst worden. Diese war natürlich entsprechend hoch, weshalb die Menschen eine Erhöhung der Mieten wohl wahrgenommen hätten. Konkret betrifft dies Kategorie-, Richtwert- und gemeinnützige Mieten, die 2025 nicht steigen dürfen, während 2026 und 2027 nur moderate Erhöhungen von maximal 1 % bzw. 2 % erlaubt sind; ab 2028 soll ein neues Indexmodell die Mietsteigerungen auf 3 % pro Jahr begrenzen, was laut Vizekanzler Andreas Babler (SPÖ) jährliche Einsparungen von rund 138 Millionen Euro für Mieter:innen bringt.
Die SPÖ unter Babler plant nun, diesen Mietpreisdeckel auf den freien Wohnungsmarkt auszuweiten, um Mieter auch dort vor übermäßigen Mietsteigerungen zu schützen, da diese bisher von der Regelung ausgeschlossen sind. Zusätzlich wird eine Reform der Wertsicherungsklauseln angestrebt, um die automatische Anpassung der Mieten an die Inflation zu entschärfen, sowie eine Überarbeitung des Mietrechtsgesetzes, um langfristig leistbaren Wohnraum zu sichern und Mieter vor „Erpressbarkeit“ durch befristete Mietverträge zu bewahren. ÖVP und NEOS sind davon aber wenig begeistert und verweisen auf das Regierungsprogramm.
Einig ist man sich nur, dass der neue Mietindex zwar an die Inflation geknüpft werden soll, aber das nur bis höchstens drei Prozent. Ab dann sollen Mieter nur die Hälfte des Preisanstiegs tragen müssen. Das bedeutet, dass künftig bei einer Inflation von 4% der Mietanstieg auf 3,5% gedeckelt wäre. Bei 10% Inflation betrüge der Anstieg dann maximal 6,5%. Die NEOS verkaufen das als ein mehr an Rechtssicherheit, denn während der Coronapandemie hatte die Politik in Krisenzeiten ein Aussetzen der Mieterhöhung verfügt, was Vermieter und vor allem Wohnbauträger natürlich verunsichert und deren Geschäftsmodell beeinträchtigt hat.
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Der Mietpreisdeckel als Markteingriff: Eine gute Idee?
Ein Mietpreisdeckel wirkt auf den ersten Blick wie eine schnelle und einfache Lösung gegen steigende Wohnkosten – doch als marktwirtschaftlicher Eingriff bringt er mittelfristig erhebliche Risiken mit sich. Insbesondere wenn die SPÖ das auch für Neubauten durchsetzen will. Indem der Staat gesetzlich festlegt, wie hoch Mieten maximal steigen dürfen, entzieht er Vermietern und Investoren zentrale Anreize, in den Wohnbau zu investieren. Vor allem in angespannten Städten mit ohnehin hohen Grundstücks- und Baukosten sinkt dadurch die Bereitschaft, neue Mietwohnungen zu errichten. Das Ergebnis ist ein sinkendes Angebot, obwohl genau das Gegenteil – mehr Wohnraum – gebraucht wird.
Auch bestehende Mietwohnungen sind betroffen. Wenn Mieten nicht entsprechend der Kostensteigerungen angepasst werden dürfen, lohnen sich Investitionen in Instandhaltung oder Modernisierung für viele Eigentümer nicht mehr. Langfristig kann das zu einem Verfall der Bausubstanz führen – insbesondere bei älteren Gebäuden im privaten Bestand. Zudem neigen Vermieter dazu, Wohnungen vom Mietmarkt zu nehmen, wenn sie sich nicht mehr wirtschaftlich vermieten lassen, etwa durch Leerstand, Umwandlung in Eigentum oder Kurzzeitvermietung. Der Wohnungsmarkt ist auf private Investitionen angewiesen, um neue Wohnungen zu schaffen. Bablers Maßnahmen wie der Mietpreisstopp und die geplante Immobilien-Einkommenssteuer signalisieren Investoren, dass ihre Renditen durch staatliche Eingriffe eingeschränkt werden.
Ein weiterer problematischer Effekt ist die Verteilungsungerechtigkeit: Mietpreisdeckel gelten für alle – unabhängig vom Einkommen. So profitieren auch Haushalte, die sich marktkonforme Mieten leisten könnten, während einkommensschwächere Mieter Schwierigkeiten haben, überhaupt eine leistbare Wohnung zu finden. Durch sinkende Fluktuation und blockierte Märkte nimmt die soziale Durchmischung ab. Wirklich nachhaltige Lösungen liegen daher nicht in starren Preisgrenzen, sondern im gezielten Ausbau von sozialem Wohnbau, intelligenter Raumplanung und Förderprogrammen, die dort ansetzen, wo der Bedarf am größten ist.
Der Berliner Mietendeckel
Der Berliner Mietendeckel, der im Februar 2020 in Kraft trat und im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht wieder aufgehoben wurde, gilt als prominentes Beispiel dafür, wie staatliche Mietpreisregulierungen in der Praxis scheitern können. Ziel war es, durch eingefrorene und zum Teil abgesenkte Mieten den stark angestiegenen Wohnkosten in der Hauptstadt entgegenzuwirken. Die Maßnahme war jedoch nicht nur juristisch problematisch – das Bundesverfassungsgericht entschied schließlich, dass das Land Berlin nicht die Gesetzgebungskompetenz für eine solche Regelung habe –, sondern auch wirtschaftlich kontraproduktiv. Viele Investoren zogen sich aus dem Mietwohnungsbau zurück, da sich Neubauten unter den gedeckelten Bedingungen wirtschaftlich kaum rechneten. Die Folge war ein Rückgang der Neubaugenehmigungen sowie ein wachsender Rückstau an Investitionen im Bestand, da Eigentümer Modernisierungen und Instandhaltungen verschoben oder ganz aussetzten.
Hinzu kam, dass der Mietendeckel zu einer spürbaren Verknappung des Angebots auf dem freien Markt führte. Vermieter versuchten, Wohnungen lieber leer stehen zu lassen oder in Eigentum umzuwandeln, anstatt sie unter den neuen Bedingungen zu vermieten. Gleichzeitig stieg die Nachfrage nach gedeckelten Mietwohnungen sprunghaft an – insbesondere bei jungen Menschen und einkommensschwachen Haushalten. Dadurch verschärfte sich die Konkurrenz um verfügbare Wohnungen zusätzlich, wie deutsche Wirtschaftsforscher herausfanden:
Erste negative Effekte lassen sich aber jetzt schon ablesen: Die Zahl der angebotenen Wohnungen sinkt drastisch und die Preise im Umland steigen signifikant. Haushalte, die eine neue Bleibe suchen, finden nur schwer etwas und können auch nicht ins Umland ausweichen.
Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, zitiert nach https://www.diw.de/de/diw_01.c.811698.de/publikationen/wochenberichte/2021_08_3/die_unmittelbaren_auswirkungen_des_berliner_mietendeckels__wohnungen_guenstiger__aber_schwieriger_zu_finden.html
Das paradox wirkende Ergebnis: Während die Mieten für Bestandsmieter kurzfristig sanken, verschlechterten sich die Chancen für Wohnungssuchende dramatisch. Nach der Aufhebung des Mietendeckels folgte ein „Preisschock“ – viele Vermieter holten die verlorenen Einnahmen nach, was die Belastung für Mieter noch weiter erhöhte. Das Berliner Beispiel zeigt deutlich, dass gut gemeinte Regulierungen ohne ausreichendes Wohnungsangebot langfristig mehr Schaden als Nutzen anrichten können.
Was stattdessen zu tun wäre!
Um eine Knappheit an Wohnraum zu vermeiden und gleichzeitig mehr davon zu günstigen Preisen bereitzustellen, braucht es vor allem mehr Angebot. Weniger Massenzuwanderung würde natürlich ebenfalls helfen, weil die Neuankömmlinge mit den eingesessenen Österreicher am Wohnungsmarkt in direkte Konkurrenz treten. Mehr Angebot erhält man durch wirtschaftliche Anreize für private Bauträger, die dann mehr in Projekte investieren und am Ende mehr Wohnraum schaffen.
Fazit
Wenn eine politische Maßnahme längerfristig immer schon den Kern des Scheiterns ins sich getragen hat, dann ist das definitiv der sozialdemokratische Mietpreisdeckel. Dieser nimmt zwar Vermietern auf den ersten Blick Einnahmen weg und erspart Mietern etwas Miete, aber er sorgt auch mittel- bis langfristig dafür, dass weniger Wohnraum gebaut wird. Das wiederum führt zu einer Wohnraumknappheit in urbanen Räumen und sorgt dafür, dass der Druck für höhere Mieten ansteigt, einerseits wegen den Gesetzen des Marktes und andererseits, weil Bauträger ja auch Geld verdienen müssen. Daraufhin muss die Politik wiederum reagieren und der Mietpreisdeckel wird idR wieder aufgehoben! Wenn die Gehälter Jahr für Jahr mit der Inflation ansteigen und Pensionen oft sogar darüber angehoben werden, dann fragt man sich schon: Warum sollte man den Mietmarkt hier von der Inflation künstlich ausnehmen?
Das negative Paradebeispiel zum Mietpreisdeckel war jedenfalls Berlin 2020, als die damalige linke Stadtregierung versucht hat, die Mieten zu regulieren. Die wirtschaftlichen Folgen traten sofort zutage und nachdem dann das Bundesverfassungsgericht das Berliner Gesetz aufgehoben hatte, wurde die Maßnahme ganz schnell beerdigt. Der Staat kann schließlich nicht die Privatwirtschaft beim Wohnungsbau ersetzen und wo er es versucht hat (Kuba, DDR, Ostblock), endete das meist mit Verfall und unsaniertem Wohnungsraum. Die Wohnungsbesitzer wiederum verlieren durch einen Mietpreisdeckel zwar zuerst Einnahmen, werden aber dann durch die Verknappung des Wohnraums am Papier wiederum reicher! Selbst wenn man also „den Reichen“ wehtun will – und dabei den Fakt ignoriert, dass viele normale Österreicher eine Vorsorgewohnung haben – ist man mit dieser Maßnahme am Holzweg.
Der Mietenpopulismus ist also ein Sinnbild moderner sozialdemokratischer Scheinpolitik. Man nimmt von den vermeintlich reichen Wohnungsbesitzern und erkauft sich dadurch eine positive Stimmung. Niemand bezahlt schließlich gerne mehr Miete und die Politik kann ihr Kümmererimage pflegen, ganz ohne Steuergeld auszugeben. Freilich hat diese Politik ein Ablaufdatum, denn wir leben ja nicht in einer Staatswirtschaft a la DDR oder Kuba, wo der Baubestand übrigens einfach verfallen ist, weil die Mieten keinen Marktgesetzen entsprochen haben. Irgendwann muss die Politik (oder in Deutschland das Höchstgericht) die Maßnahme wieder sang und klanglos zurücknehmen, um das entstandene Marktversagen hier zu korrigieren. Die Folgen von zu geringen Mieten sieht man übrigens auch optisch im Wiener Gemeindebau – dem größten Vermieter Österreichs. Hier gibt es Gebäude, die seit einem halben Jahrhundert nicht saniert worden sind.
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Links & Quellen
https://www.diepresse.com/19750663/wie-weit-darf-der-mietpreisdeckel-gehen
www.dermaerz.at/freispruch-der-unfassbare-politprozess-gegen-sebastian-kurz/